(Un)korrekte Verrechnung von Betriebskosten durch Gemeinnützige

Zu zahlreichen Betriebskostenpositionen hat der Oberste Gerichtshof Ende 2017 festgestellt, dass sie  NICHT auf die Mieter/Nutzungsberechtigten als Betriebskosten weiterverrechnet werden dürfen.

Zu Unrecht verrechnet als Betriebskosten wurden

Kosten für:

Bildungsfreistellung

Einrichtung und Ausstattung eines Hausbetreuerzentrums

Kamera

freiwilliger Sozialaufwand für den Betriebsrat

Anschaffung des Verbandskastens und des Arbeitsmediziners

Errichtung der Brandmeldeanlage der Errichtung der Standleitungen der UPC

Anschaffung des Schlüsseltresors

Schulungskosten der Hausbetreuer

Anschaffung und Ausrüstung des PC für das Hausbetreuerzentrum

Einrichtungen des Hausbetreuerzentrum und für Büromaterial und diverser Einrichtungsgegenstände

Anschluss an die Fernüberwachung der Brandmeldeanlage

Zu Recht als Betriebskosten verrechnet wurden:

Aufwendungen für

Betriebsrat

Putzmittel, Reinigungsmittel

Diensthandy inkl. des TUS-Anschlusses (TUS-Entgelt)

Fernüberwachung

Wartung der Brandmeldeanlage / Brandschutzeinrichtungen

monatliche Kontrolle der Brandmeldeanlage

Revision der Brandmeldeanlage

monatliche Überprüfung der Brandschutzeinrichtungen

Wartung der Aufzüge

Wartung der CO-Warnanlage

Pflege der Grünanlagen.

Zum Sachverhalt:

Die G**** Gemeinnützige Bauvereinigung (gBV), eine Aktiengesellschaft in Wien, verrechnete über drei Jahre (2009-2011) hinweg u.a. die oben beschriebenen Ausgaben als Betriebskosten.

Da das Bezirksgericht Favoriten und das Landesgericht für ZRS Wien teilweise anderer Rechtsmeinung waren, trat man an den OGH heran. Die gBV hatte einen ausserordentlichen Revisionsrekurs eingebracht, der vom OGH auch zT als berechtigt angesehen wurde.

In der E wird ein Überblick über die Rechtsprechung zu § 21 ff MRG gegeben; insbesondere

– was sind angemessene Kosten der Hausbetreuung nach § 23 MRG

– was sind angemessene Aufwendungen des laufenden Betriebs von Gemeinschaftsanlagen nach § 24 MRG

Die Entscheidung des LGZ Wien, wonach Kosten des „Rumpfjahres“ 2009 in der Abrechnung des  Jahres 2010 nicht mehr „nachverrechnet“ werden durften, wurde von der gBV nicht angefochten und wurde rechtskräftig.

TIPP: In der Abrechnung stets darauf achten, ob tatsächlich nur Rechnungen aufgenommen wurden, die auch im Abrechnungsjahr gegenüber der gBV fällig wurden.

Die Kosten des Betriebsrates sind seit 1985 als Kosten der Hausbetreuung zu sehen (§ 134b Abs 2 ArbVG).

Die Kosten für (Errichtung, Ausstattung und Betrieb) eines Hausbetreuungszentrums (also Aufwände f Hausbetreuer, nicht Sacherfordernisse fd. Betriebsrat) – das waren etwa Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Büromaterial und Bürogeräte (wie PC) – sind keine überwälzbaren Betriebskosten.

Man kann solche Ausgaben nicht als Lohnkosten/Lohnnebenkosten, aber auch nicht als Gerätschaften oder Materialien iSd § 23 Abs1 lit a MRG ansehen.

Die Kosten der UPC-Standleitung für die Fernüberwachung der technischen Anlagen wurden über das Hausbetreuungszentrum geführt, und stellen daher  als Errichtungskosten keine Betriebskosten dar.

TIPP: Schon im Zuge der Neuerrichtung einer Wohnanlage sollte die gBV alle solche vorausehbaren Kosten als Baukosten verrechnen.

Auch die – mA durchaus sinnvollen – Kosten für eine „Kamera“ zu Dokumentationszwecken des Hausbesorgers sind auch nicht als Betriebskosten überwälzbar, da keine „Gerätschaft“ iSd § 23 Abs1 lit a MRG . Das Argument des LGZ Wien , der HB verfüge ohnehin über ein Mobiltelefon mit Kamera, wurde von der gBV dann auch nicht mehr entgegnet.

Verbandskasten und Arbeitsmediziner sind entgegen der Rechtsansicht der gBV nach der Wortinterpretation nicht als Betriebskosten überwälzbar. Sie sind nicht dem Entgelt des Hausbesorgers zuzuordnen. (Dass alle der gBV gesetzlich anfallenden Kosten auf die Mieter weiterverrechenbar seien, zumal auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kein frei vereinbares Entgelt vorsehe, wurde als Argument von der gBV vorgebracht; es stellt sich aber mA schon die Frage, wie denn etwa solche Kosten, die einem Hausbesorger zugeordnet werden können, denn nach dem Kostendeckungsprinzip verrechnet werden können – Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten nach § 14a WGG stellen solche Kosten wohl auch nicht dar).

An Kosten der Brandmeldanlage sind (weiterhin) nur Kosten „des Betriebs selbst“ auf die Mieter überwälzbar. Das sind Kosten der Betreuung funktionierender Anlagen, also Kosten für Wartung und Aufsicht, nicht aber für Herstellung und Reparatur.

Unter „Revision“ wurde vom Erstgericht festgestellt, dass es sich dabei um die vorgeschriebene periodische technische Überprüfung sicherheitsrelevanter Umstände handelte. Diese Kosten sind überwälzbar.

TIPP: Bei Betriebskostenüberprüfungen ist im Einzelfall am besten anhand der Verträge mit den Betriebs-Betreuungsunternehmen vom Gericht feststellen zu lassen, was Leistungsgegenstand ist.

Kosten für die – gesetzlich gebotene – sicherheitstechnische Schulung der Hausbetreuerin waren vom LGZ Wien als „nicht mit dem Engelt des Dienstnehmers im Zuasmmenhang stehend gesehen und daher auch nicht als Betriebskosten überwälzbar beurteilt worden. Der OGH bestätigt dies.

Tipp: Im Betriebskostenüberprüfungsverfahren gelangte der OGH zum Ergebnis, dass beide Parteien teilweise Erfolg mit ihren Anträgen und Einwendungen hatten, teilweise aber auch nicht. Jeder Teil musste daher seine eigenen Vertretungskosten (durch Rechtsanwälte) selbst bezahlen. Ohne Rechtsschutzversicherung kann das für Mieter trotz niedriger Streitwerte teuer werden, im Verhältnis zum „erstrittenen“ Rückzahlungsbetrag.

Quelle: OGH 21.12.2017, 5 Ob 138/17f