Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) kann von Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) seit 2016 ohne jegliche Begründung im gesetzlichen Höchstausmaß vorgeschrieben werden, entschied jüngst der Oberste Gerichtshof.

In der Entscheidung vom 13. 3. 2018 hat der OGH die Voraussetzungen dafür klargestellt, dass GBV einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) im Interesse einer rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Finanzierung der Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten sowie von nützlich nützlichen Verbesserungsarbeiten verlangen dürfen (und müssen).

Durch die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) 2016 sind die GBV nicht mehr verpflichtet, dass sie schon im Zeitpunkt der Einhebung die konkreten Erhaltungsarbeiten oder Verbesserungsarbeiten bekannt geben müssen, zu denen der EVB eingehoben werden soll. Das war nach der alten Rechtslage für den Teil des EVB erforderlich, der den „Grundbetrag“ überstieg.

Es besteht keine Verpflichtung zur technischen und kaufmännischen Offenlegung der Notwendigkeit und/oder Preisangemessenheit beabsichtigter Arbeiten aus dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag EVB.

Die einzige Grenze bildet die Obergrenze nach § 14. Abs. 2 WGG, also dass der Erhaltungs-und Verbesserungsbeitrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, sofern das Erstbezugsdatum 5 Jahre oder weniger zurückliegt, den Ausgangsbetrag von € 0,50 nicht überschreiten darf. Ab dem 6. Jahr und für jedes weitere Jahr des Zurückliegens des Erstbezugsdatum erhöht sich dieser Betrag um 12 % jährlich, jeweils gerechnet vom Ausgangsbetrag.

Das Gericht kann nicht überprüfen, ob beabsichtigte Erhaltungs-und Verbesserungsarbeiten notwendig oder nützlich sind und ob deren voraussichtliche Kosten die Einhebung eines EVB in der vorgeschriebenen Höhe rechtfertigen.

So eine Überprüfung kann lediglich im Verfahren auf Rückzahlung des EVB nach Ablauf der 20-jährigen (!) Verwendungsfrist (§ 14 d Abs. 4 WGG) erfolgen. In so einem Verfahren kann etwa die Frage geklärt werden, ob in der Jahresabrechnung ausgewiesene Ausgaben tatsächlich der Finanzierung einer Erhaltungs- und Verbesserungsarbeit dienten (Rechtslage ist gleich geblieben wie vor der WGG Novelle 2016).

Der oberste Gerichtshof lehnt die Rechtsmeinung der Arbeiterkammer Wien (Rosifka, Wohnrechtliche Blätter 2016, 262) ab. Dieser leitete mit Hinweis auf die Grundsätze des § 23 Abs. 1 WGG ab, dass die dort normierten Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zwar nicht unmittelbar eine zivilkrechtliche Voraussetzung für die Zulässiigkeit der Vorschreibung des EVB darstellen; dass aber nur eine bedarfsgerechte Einhebung des EVB zulässig sei und dass die geschätzten Kosten dieser Maßnahmen und der Anspar- bzw. der Verteilungszeitraum zu berücksichtigen seien.

Dem schloss sich der OGH nicht an.

Das erscheint aus mieterschutzrechtlichen Gründen unbefriedigend.

Man darf jedoch auch nicht vergessen, dass  die GBV seit 1. 1. 2016 auch erheblich umfangreichere Erhaltungspflichten – auch im Inneren der Wohnungen der Nutzungsberechtigten – treffen.

Im Gegensatz zu Mietverhältnissen, die dem MRG unterliegen, umfasst die Erhaltungspflicht der GBV auch Arbeiten in Wohnungen, die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich sind, um die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände, ihre Ausstattung, die für sie bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern (!).

Das kostet, und muss freilich auch finanziert werden.

Ausgenommen sind hier nur die Maßnahmen, die nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter obliegen.

Aber auch der Ersatz von Beleuchtungsmitteln („Glühlampen“), die Vornahme von Bagatellreparaturen (zB Austauschen von Dichtungen in Armaturen) sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten fallen weiterhin nicht in die Erhaltungspflicht der GBV.

Wer diese Arbeiten tatsächlich durchzuführen hat, welche Folgen es hat wenn das unterlassen wird, und wie / ob die Maßnahmen auch gerichtlich durchsetzbar sind, können Sie auf diesem Blog in einem der nächsten Beiträge nachlesen.

Quelle: OGH 13. 3. 2018, 5 Ob 237/17 i