Immer wieder ist zwischen Wohnungseigentümern strittig, wie man ein Wohnungseigentumsobjekt das als Geschäftslokal gewidmet ist, nutzen darf.

Geschäfte im Wohnungseigentum ausüben – Sonnenschein wenn es möglich ist

Liegt keine spezifische Widmung vor, darf man jede erlaubte Geschäftstätigkeit ausüben, sofern sie nicht im Wohnungseigentumsvertrag untersagt wurde.

In einem Anlassfall in der Seestadt Aspern in Wien, der vom Bezirksgericht Donaustadt in Wien rechtskräftig entschieden wurde war strittig, ob eine Nutzung zu gewerblicher Kurzzeitvermietung gestattet war.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung hatte ein Geschäftslokal als Wohnungseigentumsobjekt verkauft.

Im Wohnungseigentumsvertrag war nicht positiv geregelt, welche bestimmte Branche im Lokal ausgeübt werden darf.

Im Kaufvertrag war die Nutzung zu bestimmten Branchen ausdrücklich untersagt, da es in der Seestadt Aspern das Interesse an einem geordneten Branchenmix gibt.

Die Nutzung des Geschäftslokals zu Zwecken der gewerblichen Kurzzeitvermietung war nicht untersagt.

Die gemeinnützige Bauvereinigung (Verkäuferin und nunmehrige Hausverwaltung) bestritt als einzige (aufgrund von angeblichen Beschwerden anderer Wohnungseigentümer, deren Namen sie nicht preisgab) die Zulässigkeit der gewerblichen Kurzzeitvermietung.

Besteht keine gebietsspezifische Geschäftsraumwidmung, ist also kein bestimmter Geschäftsbetrieb Grundlage des Wohnungseigentumsvertrages, haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt (5 Ob 227/04z)

Bei der unspezifischen Widmung ist eine Umwandlung des Gegenstands und Betriebsform eines Unternehmens erst dann genehmigungsbedürftig im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG 2002, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (5 Ob 149/14v).

Im Beweisverfahren ergab sich, dass in der Seestadt Aspern zahlreiche Beherbergungsbetriebe auch in Form von Kurzzeitvermietungen in Apartments etabliert sind, weshalb die Grenzen der Verkehrsüblichkeit nach Ansicht des Gerichts nicht überschritten werden.

Das Gericht fasste einen positiven (Feststellungs)sachbeschluss, dass die kurzzeitige touristische Vermietung durch die Widmung als Geschäftslokal mitumfasst ist.

Resümee: Es hat Sinn, vor der Erhebung von Einwendungen deren Erfolgsaussicht abzuschätzen. Die Antragsgegnerin war verpflichtet, der Antragstellerin Kostenersatz zu leisten.