Die Wohnungseigentum-Hausverwaltung ist verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten die laufenden unbezahlten Beiträge von WohnungseigentümerInnen einzuklagen.

Manchmal kommt es zu Meinungsverschiedenheiten ob und wieviel zu zahlen ist. Hier anlässlich einer aktuellen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs eine nicht abschließende Übersicht über die Rechtslage:

Die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage in angemessener Höhe und auch die Modalitäten der Einhebung gehören zum Aufgabenbereich des Verwalters.

Diese Beiträge sind für die Wohnungseigentümer bindend, solange die Mehrheit (zB. mit Beschluss) dem Verwalter keine gegenteilige Weisung erteilt.

Akontozahlungen sind auch dann zu leisten, wenn Streit über die Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung besteht. Erst ab einer rechtskräftigen (Gerichts)entscheidung oder zB. einem Anerkenntnis kann anderes gelten.

Durch die Akontozahlungen soll die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft gesichert sein, damit sie ihre laufenden Verbindlichkeiten abdecken kann (zB Gebäudeversicherung, Müllgebühren etc.).

Unwirksame Einwendungen: ich habe eine Gegenforderung, die Akonti werden nicht nach dem gültigen Aufteilungsschlüssel vorgeschrieben

Damit die Liquidität abgesichert werden kann, ist in aller Regel nach der Rechtsprechung eine Aufrechnung des/der Wohnungseigentümers*in mit Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft unzulässig.

Ein langwieriger Streit über eine Gegenforderung soll diese Liquidität und die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers nicht gefährden.

Wohnungseigentümer*innen können auch nicht wirksam den Einwand erheben, dass die Akonti nicht nach dem gültigen Aufteilungsschlüssel vorgeschrieben wurden.

(Im aktuellen Fall über den der Oberste Gerichtshof zu entscheiden hatte, war strittig ob es noch „Altmieter“ im Haus gab, sodass die Betriebskosten nicht nach dem gesetzlichen Nutzwertschlüssel nach WEG, sondern nach dem Nutzflächenschlüssel im Sinn des Mietrechtsgesetzes aufgeteilt und vorgeschrieben hätten werden müssen).

Eine Ausnahme kann aber gelten, wenn in den monatlichen Akonti auch ein Beitrag zur Ansparung in die Rücklage vorgeschrieben wurde. Nach dem Gleichbehandlungsgebot darf den Miteigentümer*innen nur ein Rücklagenbeitrag nach dem gültigen Anteilsschlüssel vorgeschrieben werden.

OGH 24.3. 2022, 5 Ob 14/22b