Die gemein­sa­me Abrech­nung einer Wohn­an­la­ge einer „Genos­sen­schaft“ über meh­re­re Lie­gen­schaf­ten hin­weg kann unzu­läs­sig sein.

Eine (Bau­rechts-Wohn­an­la­ge) einer gemein­nüt­zi­gen Bau­ver­ei­ni­gung (gBV) wur­de nach dem vor­lie­gen­den Sach­ver­halt nicht auf einer ein­zi­gen Lie­gen­schaft, son­dern über meh­re­re Lie­gen­schaf­ten „grenz­über­grei­fend“ errichtet.

Die Wohn­an­la­ge war schon vor dem 1. 1. 1980 bezo­gen wor­den, wes­halb es sich um eine „alte Bau­lich­keit“ im Sinn des Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­set­zes han­delt. Nach den für sol­che Gebäu­lich­kei­ten noch her­an­zu­zie­hen­den Auf­tei­lungs­schlüs­sel sind die Bewirt­schaf­tungs­kos­ten daher nach dem „Wohn­flä­chen­schlüs­sel“ auf­zu­tei­len (so hat Obers­te Gerichts­hof auch schon in ähn­li­chen Fäl­len so bestätigt).

Nun­mehr mA auch ganz klar und ein­deu­tig hat der obers­te Gerichts­hof aber der Pra­xis der gBV eine Abfuhr erteilt, dass die­se für das Haus *****gas­se 15 in Wien, das auf einer eige­nen Lie­gen­schaft (Grund­buchs-Ein­la­ge EZ) errich­tet wur­de, kei­ne eige­ne Abrech­nung leg­te, son­dern alle 7 Häu­ser in der Gas­se gemein­sam abrechnete.

Zwei Mie­ter des Hau­ses 15 hat­ten einen Antrag gestellt, dass für „ihr Haus“ eine eige­ne Abrech­nung gelegt wird, also ohne die übri­gen 6 Häu­ser zu berücksichtigen.

Der obers­te Gerichts­hof hat sich auf den Begriff „Haus“ gestützt, und dazu erkannt, dass man „Haus“ lie­gen­schafts­be­zo­gen sehen muss.

(Die Abrech­nung) „…. hat regel­mä­ßig die Gesamt­heit aller in Bestand oder sons­ti­ge Nut­zung gege­be­nen Objek­te einer Lie­gen­schaft, die recht­lich und auch wirt­schaft­lich eine Ein­heit bil­den zu erfassen.“

Die gemein­sa­me För­de­rung der 7 Gebäu­de spie­le nach Ansicht des obers­ten Gerichts­ho­fes kei­ne Rol­le, und auch nicht dass die gemein­nüt­zi­ge Bau­ver­ei­ni­gung Bau­rechts­be­rech­tig­te nicht nur der Lie­gen­schaft son­dern auch ande­re Lie­gen­schaf­ten in der­sel­ben Gas­se sei.

Die antrag­stel­len­den Mie­ter des Hau­ses haben daher das Recht, eine Abrech­nung für „ ihr Haus“ zu erhal­ten, die gBV muss jetzt bei Andro­hung einer Ord­nungs­stra­fe von € 500 auf­ge­tra­gen, bin­nen 14 Tagen Abrech­nung zu legen.

 

(Anmer­kung: Die­se Vor­gangs­wei­se einer gemein­sa­men Rech­nungs­le­gung wird in der Pra­xis nicht sel­ten so gehand­habt, da häu­fig gegen­über der wohn­bau­för­dern­den Stel­le die gesam­ten Errich­tungs­kos­ten des Hau­ses auch gemein­sam ange­rech­net wurden.

 Der Obers­te Gerichts­hof hat aber in sei­ner Ent­schei­dung aus­drück­lich fest­ge­hal­ten dass er im Gegen­satz zum Gericht 2. Instanz den im WGG ver­wen­de­ten Begriff „Bau­lich­keit“ betref­fend die Abrech­nungs­pflicht kei­ne ande­re Bedeu­tung bei­misst als dem Begriff des „Hau­ses“, wie er das auch in § 16 WGG für „neue Bau­lich­kei­ten“ ver­wen­det wird. Mei­nes Erach­tens sind daher die Über­le­gun­gen des OGH auch für Bau­lich­kei­ten mit Bezugs­da­tum ab 1. 1. 1980  heranzuziehen.

 Mie­ter von „alten“ Bau­lich­kei­ten (also älter als 1980) soll­ten sich die­se Ent­schei­dung nun genau­er anse­hen, wenn sie nächs­te Jah­res­ab­rech­nung erhal­ten oder falls die Frist zur Abrech­nungs­le­gung noch nicht abge­lau­fen ist, und Ihren Anwalt konsultieren.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zu den neu­en Spiel­re­geln im WGG fin­den sie hier.

 Quel­le: OGH 14. 6. 2016, 5 Ob 37/16 a