Mietpreisdeckel 2025
Schon Ende 2023 beschloss der Gesetzgeber eine Deckelung bestimmter Wohnungsmieten ab 1.4.2025
Was bedeutet das in der Praxis?
Die hohe Inflation der Jahre 2022 und 2023 bewirkte nicht selten mehrere Hauptmietzinssteigerungen in einem Jahr. Der daraus folgenden Unsicherheit der Mieter antwortete der Gesetzgeber mit einer Regelung, die einigermaßen kompliziert ist.
Im Folgenden eine Zusammenfassung der Bestimmungen, Interessierte lesen im > Gesetz selbst nach.
Welche Verträge betrifft das?
a) Mietverträge mit Mietzinsberechnung nach Kategoriemietzins und Richtwert. Die Wertsicherung dieser Beträge erfolgt in Zukunft zu einem gemeinsamen Zeitpunkt, ausserhalb des WGG erstmals ab 1.4.2025.
b) Miet – oder genossenschaftliche Nutzungsverträge (idR) in Gebäuden, die von Gemeinnützigen Bauvereinigungen („Genossenschaftswohnungen“) errichtet wurden.
Welche Verträge betrifft das nicht?
Die überwiegende Zahl der Wohnungen, bei denen der Hauptmietzins frei (oder angemessen) vereinbart werden darf, sowie die Mieter von Geschäftsräumen, Büros.
Darin lag ein Hauptkritikpunkt. Mietervereinigungen sahen gerade im nichtgeschützten Bereich exorbitante Mietensteigerungen .
Meistens liegen solche Wohnungen in Gebäuden die ohne Wohnbauförderung ab 1.7.1953 errichtet wurden, in einem Dachbodenausbau nach 1.1.2002 oder in einem Haus, das nach Ende des 2. Weltkrieges 8.Mai 1945 neu errichtet wurde und im Wohnungseigentum steht.
Viele dieser Wohnungen unterliegen aber wegen Sonderbestimmungen den Mietzinsgrenzen des Richtwertgesetzes (zB. wenn bei Wiederaufbau des Hauses nach dem Krieg oder nach dem Wohnungsförderungsgesetz 1968 Förderungen in Anspruch genommen und nicht rechtzeitig zurückbezahlt wurden). Das wird oft übersehen.
Der Mietpreisdeckel gilt auch hier! Überprüfen des Mietvertrages hat Sinn: beim unbefristeten Metvertrag in den ersten 3 Jahren, bei befristeten Verträge bis zu 6 Monate nach Auflösung des Vertrages.
Wie erfolgt die Deckelung?
1.4.2025: Die Durchschnittsinflation 2024 wird berücksichtigt, die Steigerung ist mit 5 % begrenzt. Die neuen Kategoriebeträge und Richtwerte wird jede/r selbst auf der Webseite der Statistik Austria nachlesen können.
1.4.2026: Die VPI-Jahresdurchschnittswerte von 2025 und 2024 werden miteinander verglichen, die (zu erwartende) Steigerung ist ebenfalls mit 5 % „limitiert“.
ab 1.4.2027 und danach: Der VPI-Durchschnitt der letzten drei Jahre wird als Ausgangsbasis herangezogen. Die 5 % Grenze gilt aber nicht absolut.
Und wie bei Genossenschaftswohnungen?
Im Bereich der Miet- Nutzungsverträge gibt es Sonderbestimmungen, auf die ich demnächst in einem eigenen Beitrag zurückkomme.
Fazit
Ein gewaltiger Regelungs- und Rechenaufwand, der natürlich wie alle gerechte Lösungen die Gefahr bietet, dass Fehler bei der Anwendung geschehen. Es wird sich in der Rechtspraxis zeigen, wie die Regelungen umgesetzt werden, zumal für einen Durchschnittsmieter die Bestimmungen des 3. MILG kaum durchschaubar sind. Ob Bedenken zur Verfassungsgemäßheit der Regelungen aufgegriffen werden, wird sich ebenfalls zeigen. Mit 24.10.2024 sind – wie der Webseite des > VfGH zu entnehmen ist – keine Gesetzesprüfungsverfahren anhängig.
